Γράφει ο Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραµµατέας Ενηµέρωσης ΠΟΜΙ∆Α, δημοτικός σύμβουλος Χαλανδρίου, WWW.KRAMAPROPERTY.COM
H συντήρηση των κτηρίων αποτελεί έναν από τους πιο κρίσιµους παράγοντες για τη µακροχρόνια ασφάλεια, τη λειτουργικότητα, στατική αντοχή τους και τη διατήρηση της αξίας τους. Παρά το γεγονός ότι στην Ελλάδα διαθέτουµε πλούσιο και ποικίλο κτιριακό απόθεµα, η έννοια της προληπτικής συντήρησης δεν έχει ακόµη εδραιωθεί σταθερά στη νοοτροπία των ιδιοκτητών – και ακόµη λιγότερο στη διαχείριση των δηµόσιων υποδοµών. Συνήθως επεµβαίνουµε µόνο όταν παρουσιαστεί κάποιο πρόβληµα, όπως ρωγµές, υγρασίες ή αποκολλήσεις υλικών, αγνοώντας ότι η φθορά είναι µια σταδιακή και συνεχής διαδικασία. Η έγκαιρη φροντίδα µπορεί να αποτρέψει σοβαρές ζηµιές, να µειώσει το κόστος επισκευών και, κυρίως, να εξασφαλίσει τη στατική επάρκεια, την ποιότητα ζωής και την ασφάλεια των ενοίκων ή των χρηστών. Ειδικά µάλιστα σε µια χώρα που το 80% είναι ακίνητα κατασκευής προ του έτους 2000.
1. Η φυσική φθορά του χρόνου
Κάθε κτήριο, δηµόσιο ή ιδιωτικό, υπόκειται στη φθορά του χρόνου. Οι επιδράσεις του ήλιου, της βροχής, της ρύπανσης και των θερµοκρασιακών µεταβολών επιβαρύνουν τα δοµικά υλικά. Το σκυρόδεµα, οι µεταλλικές κατασκευές, τα κουφώµατα και τα επιχρίσµατα χάνουν σταδιακά τις µηχανικές και προστατευτικές τους ιδιότητες. Η φθορά µπορεί να είναι επιφανειακή, επηρεάζοντας κυρίως την αισθητική, ή βαθύτερη, επηρεάζοντας τον φέροντα οργανισµό. Σε κάθε περίπτωση, η τακτική παρακολούθηση της κατάστασης ενός κτηρίου είναι απαραίτητη, διότι µικρές βλάβες που αγνοούνται µπορούν να εξελιχθούν σε σηµαντικούς κινδύνους.
2. Οι υγρασίες: ο αόρατος εχθρός
Οι υγρασίες αποτελούν ένα από τα πιο συχνά και καταστροφικά προβλήµατα που αντιµετωπίζουν τα κτήρια. Μπορεί να προέρχονται από ανεπαρκή στεγάνωση, κατεστραµµένα υδρορροές, ρωγµές, ή ακόµη και από συµπύκνωση υδρατµών λόγω κακής θερµοµόνωσης.
Οι συνέπειες είναι πολλαπλές:
– Εµφάνιση µούχλας, αποκολλήσεις χρωµάτων και επιχρισµάτων.
– Φθορά σε ξύλινα ή µεταλλικά στοιχεία.
– ∆ιάβρωση του οπλισµού του σκυροδέµατος, που υπονοµεύει τη στατική επάρκεια.
– Προβλήµατα υγείας στους ενοίκους, λόγω µικροβιακής ανάπτυξης.
Η αντιµετώπιση της υγρασίας δεν είναι απλή υπόθεση. Απαιτεί διάγνωση της αιτίας και όχι επιφανειακές λύσεις. Η σωστή στεγάνωση και υγροµόνωση, η επαρκής απορροή των οµβρίων, ο σωστός αερισµός και η θερµοµόνωση είναι παράγοντες που πρέπει να αντιµετωπίζονται ολιστικά. Ένα κτίριο µε επαναλαµβανόµενα προβλήµατα υγρασίας συνήθως πάσχει σε επίπεδο κατασκευαστικών λεπτοµερειών ή συντήρησης.
3. Η στατική επάρκεια: θεµέλιο της ασφάλειας
Η στατική επάρκεια είναι ο πυρήνας της ασφάλειας κάθε κατασκευής. Αφορά την ικανότητα του κτηρίου να αντέχει στα φορτία που δέχεται – είτε πρόκειται για το ίδιο του το βάρος, είτε για εξωτερικές επιδράσεις, όπως σεισµούς ή ανεµοπιέσεις.
Στην Ελλάδα, µια σεισµογενή χώρα µε πλήθος παλαιών κτηρίων, το ζήτηµα είναι εξαιρετικά κρίσιµο. Πολλά κτήρια ανεγέρθηκαν µε παλαιότερους κανονισµούς ή χωρίς την απαιτούµενη αντισεισµική η µονωτική πρόβλεψη. Με την πάροδο του χρόνου, η διάβρωση του οπλισµού, οι ρωγµές στο σκυρόδεµα και οι ανεπαρκείς επεµβάσεις µειώνουν τη φέρουσα ικανότητα. Η τακτική στατική επιθεώρηση από πολιτικό µηχανικό µπορεί να αποτρέψει τέτοιους κινδύνους. Μέσω σύγχρονων τεχνικών, όπως υπερηχητικές µετρήσεις, θερµογραφία και δειγµατοληψίες, είναι δυνατόν να εκτιµηθεί η κατάσταση χωρίς να απαιτούνται εκτεταµένες επεµβάσεις. Όπου διαπιστώνονται αδυναµίες, προβλέπονται έργα ενίσχυσης, όπως µανδύες σκυροδέµατος, ρητινενέσεις ή προσθήκη µεταλλικών συνδέσµων.
4. ∆ηµόσια κτήρια και υποδοµές: ο µεγάλος ασθενής
Ιδιαίτερη µνεία αξίζει η κατάσταση των δηµόσιων κτηρίων και υποδοµών µεγάλης συνάθροισης κοινού, τα οποία σε πολλές περιπτώσεις βρίσκονται σε ανησυχητική κατάσταση λόγω ελλιπούς ή ανύπαρκτης συντήρησης. Σχολεία, νοσοκοµεία, σταθµοί και δηµόσιες υπηρεσίες συχνά παρουσιάζουν εκτεταµένες φθορές, υγρασίες ή ακόµα και στατικά προβλήµατα που δεν αντιµετωπίζονται έγκαιρα. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγµα είναι οι υποδοµές του µετρό, όπως ο σταθµός Μοναστηράκι, όπου έχουν παρατηρηθεί κατά καιρούς ενδείξεις υγρασίας και φθορών στο φέροντα οργανισµό, στα µεταλλικά στοιχεία, στους τοίχους και στα τεχνικά έργα, χωρίς άµεση αποκατάσταση µε αποδυνάµωση της στατικής επάρκειας τους. Αυτά τα φαινόµενα αποκαλύπτουν ένα διαχρονικό έλλειµµα συντήρησης του δηµόσιου τοµέα, που συχνά περιορίζεται σε αποσπασµατικές επεµβάσεις µόνο όταν υπάρξει κίνδυνος για τη λειτουργία ή τη δηµόσια εικόνα της εγκατάστασης. Η έλλειψη προληπτικού ελέγχου όχι µόνο µειώνει τη διάρκεια ζωής των υποδοµών, αλλά θέτει σε κίνδυνο την ασφάλεια χιλιάδων πολιτών που τις χρησιµοποιούν καθηµερινά. Η πολιτεία οφείλει να θεσπίσει υποχρεωτικά προγράµµατα τακτικών επιθεωρήσεων για όλα τα δηµόσια κτήρια και έργα, µε σαφές χρονοδιάγραµµα και διαφάνεια στα αποτελέσµατα. Η συστηµατική συντήρηση δεν είναι δαπάνη, αλλά επένδυση στη δηµόσια ασφάλεια και στο µέλλον των υποδοµών.
5. Προληπτική συντήρηση: µια πρακτική που εξοικονοµεί
Η προληπτική συντήρηση αποτελεί τη µόνη βιώσιµη στρατηγική για τη µακροζωία ενός κτηρίου. Ένα οργανωµένο πρόγραµµα τακτικών ελέγχων, ανά 3ετία, ακόµη και απλών, µειώνει κατακόρυφα το κόστος επισκευών και αυξάνει τη διάρκεια ζωής της κατασκευής.
Ενδεικτικά, περιλαµβάνει:
– Ετήσιο καθαρισµό και επιθεώρηση ταρατσών και υδρορροών.
– Επανέλεγχο αρµών, στεγανωτικών και κουφωµάτων.
– Έλεγχο για υγρασίες σε υπόγεια και περιµετρικά τοιχώµατα.
– Περιοδικό στατικό έλεγχο ανά δεκαετία, ή συχνότερα σε παλαιά κτίρια.
Οι µικρές επεµβάσεις που προκύπτουν από αυτούς τους ελέγχους (στεγάνωση, επισκευή ρωγµών, ανανέωση βαφών, αντικατάσταση φθαρµένων στοιχείων) εξασφαλίζουν µακροπρόθεσµα τόσο οικονοµία, όσο και στατική ασφάλεια και ενεργειακή απόδοση.
6. Συµπέρασµα
Η συντήρηση των κτηρίων και των υποδοµών δεν είναι πολυτέλεια – είναι αναγκαιότητα. Οι υγρασίες, οι φθορές και η στατική υποβάθµιση πρέπει να αντιµετωπίζονται εγκαίρως, πριν εξελιχθούν σε επικίνδυνες αστοχίες. Η ευθύνη είναι κοινή: ανήκει τόσο στους ιδιοκτήτες και διαχειριστές, όσο και στην Πολιτεία, που οφείλει να οργανώσει και να επιβλέπει την εφαρµογή συστηµατικών προγραµµάτων ελέγχου στις δηµόσιες υποδοµές και κίνητρα συντήρησης για τις ιδιωτικές οικοδοµές.
Η εµπειρία δείχνει ότι τα κτήρια που συντηρούνται σωστά είναι πιο ανθεκτικά, πιο υγιεινά και πιο ασφαλή. Η πρόληψη σώζει ζωές, προστατεύει περιουσίες και διατηρεί την αξία του αστικού περιβάλλοντος – δηµόσιου και ιδιωτικού. Γιατί, όπως ισχύει και για κάθε τεχνικό έργο, η αντοχή του µέλλοντος θεµελιώνεται στη φροντίδα του σήµερα.
