Γράφει ο Μάνος Κρανίδης
Πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», γραµµατέας Ενηµέρωσης ΠΟΜΙ∆Α, δημοτικός σύμβουλος Χαλανδρiου *
H ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται στο 2026 σε µια φάση σαφούς ωρίµανσης, µε έντονες διαφοροποιήσεις και πολλές «ταχύτητες» ανά κατηγορία ακινήτων, περιοχή και ποιοτικά χαρακτηριστικά.
Παρότι η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να αποτελεί βασικό πυλώνα αποταµίευσης και επένδυσης για τα ελληνικά νοικοκυριά, το περιβάλλον έχει αλλάξει ουσιαστικά. Η περίοδος των οριζόντιων αυξήσεων τιµών, που χαρακτήρισε σχεδόν µία δεκαετία, έχει πλέον ολοκληρωθεί. Το 2026 είναι χρονιά ρεαλισµού, επιλογών και σωστής στρατηγικής, όπου κάθε ακίνητο καλείται να δικαιολογήσει την αξία του µε πραγµατικά δεδοµένα, ποιοτικά χαρακτηριστικά και µετρήσιµες προοπτικές απόδοσης.
Πολλαπλές ταχύτητες στην αγορά
Την περίοδο 2017-2024 οι τιµές κατοικίας στην Ελλάδα αυξήθηκαν σωρευτικά πάνω από 60%, ενώ σε ορισµένες περιοχές της Αττικής και των µεγάλων αστικών κέντρων οι αυξήσεις ξεπέρασαν το 70%. Το 2025, ωστόσο, καταγράφηκαν ήδη σηµάδια επιβράδυνσης και διαφοροποίησης, µε την αγορά να αποµακρύνεται από τη λογική της καθολικής ανόδου. Τα νεόδµητα και τα πλήρως ανακαινισµένα ακίνητα εξακολουθούν να διατηρούν υψηλές αποτιµήσεις, ενώ τα παλαιά, χαµηλής ποιότητας ακίνητα εµφανίζουν µειωµένο επενδυτικό ενδιαφέρον και µεγαλύτερους χρόνους διάθεσης. Η αγορά του 2026 δεν είναι αγορά «εύκολων αποδόσεων», αλλά αγορά για όσους διαθέτουν γνώση, εµπειρία και ικανότητα σωστής αποτίµησης. Οι επενδύσεις, µικρές και µεγάλες, απαιτούν πλέον σοβαρή µελέτη υπεραξίας και απόδοσης, ιδιαίτερα στην κατοικία και στη γη.
Η άτυπη φούσκα στα παλαιά ακίνητα κατοικίας
Τα τελευταία χρόνια έχει διαµορφωθεί µια άτυπη «φούσκα» κυρίως στα παλαιά ακίνητα κατοικίας. Η βασική αιτία είναι οι πολύ υψηλές τιµές των νεόδµητων, οι οποίες σε πολλές περιοχές ξεπερνούν πλέον τα 3.500-4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο. Αυτό έχει µεταφέρει µεγάλο µέρος της ζήτησης σε διαµερίσµατα 30 και 40 ετών, µε αποτέλεσµα παλαιά ακίνητα να πωλούνται σε επίπεδα τιµών που συχνά δεν ανταποκρίνονται στην πραγµατική τους ποιότητα, στην ενεργειακή τους κατάσταση ή στο κόστος της απαιτούµενης ανακαίνισης. Σε µεγάλο βαθµό, αυτή η εικόνα στηρίζεται στην ψυχολογία της αγοράς και στον φόβο απώλειας ευκαιρίας, παρά σε ουσιαστικά θεµελιώδη στοιχεία. Συχνά γίνεται και λανθασµένη σύγκριση µε τις τιµές νεόδµητων ακινήτων της ίδιας περιοχής, παρότι πρόκειται για µη συγκρίσιµα προϊόντα. Το 2026 αναµένεται σαφής διάκριση: τα παλαιά ακίνητα που έχουν ανακαινιστεί ουσιαστικά και πλησιάζουν σύγχρονες προδιαγραφές θα διατηρήσουν αξία, ενώ όσα παραµένουν ενεργειακά και λειτουργικά ξεπερασµένα θα δεχθούν πιέσεις και πιθανές διορθώσεις τιµών.
Ενεργειακή αναβάθµιση: ο καθοριστικός παράγοντας
Η ενεργειακή αναβάθµιση αναδεικνύεται στον σηµαντικότερο παράγοντα αξίας για τα ακίνητα παλαιότητας τα επόµενα χρόνια. Πάνω από το 55% του οικιστικού αποθέµατος της χώρας έχει κατασκευαστεί πριν το 1980, χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές θερµοµόνωσης και ενεργειακής απόδοσης. Ευρωπαϊκές µελέτες δείχνουν ότι η διαφορά αξίας µεταξύ ενός ενεργειακά αναβαθµισµένου και ενός µη αναβαθµισµένου ακινήτου µπορεί να φτάσει το 15-25%, ενώ το ετήσιο κόστος ενέργειας µπορεί να µειωθεί έως και 40%. Οι αγοραστές και οι ενοικιαστές δεν εξετάζουν πλέον µόνο την τιµή αγοράς ή ενοικίασης, αλλά και το συνολικό κόστος διαβίωσης, τη βιωσιµότητα και τη µελλοντική υπεραξία. Η ενεργειακή αναβάθµιση παύει να είναι «προαιρετική» και µετατρέπεται σε βασική προϋπόθεση διατήρησης αξίας.
Στεγαστικό ζήτηµα και ενοίκια έως 100 τ.µ.
Το στεγαστικό πρόβληµα αναµένεται να συνεχιστεί και το 2026, µε τη µεγαλύτερη πίεση να εντοπίζεται στα ενοικιαζόµενα ακίνητα έως 100 τ.µ., που αποτελούν την πιο εµπορεύσιµη κατηγορία κατοικίας. Πρόκειται για ακίνητα που καλύπτουν τις ανάγκες νέων ζευγαριών, οικογενειών, φοιτητών και εργαζοµένων. Σύµφωνα µε στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, πάνω από το 30% των ενοικιαστών στην Ελλάδα δαπανά πλέον πάνω από το 40% του εισοδήµατός του για στέγαση, ποσοστό από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Παράλληλα, εκτιµάται ότι περισσότερα από 700.000 ακίνητα παραµένουν κενά, γεγονός που αναδεικνύει τη δοµική αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης. Η έλλειψη άµεσων δοµικών λύσεων, οι πολεοδοµικές αβεβαιότητες και η περιορισµένη µαζική χρηµατοδότηση σε εθνικό επίπεδο διατηρούν την πίεση στην αγορά ενοικίων.
Κοινωνικές και επενδυτικές προκλήσεις
Το 2026 δεν θα είναι χρονιά υπερβολών, αλλά χρονιά ωρίµανσης µε διατήρηση δοµικών προβληµάτων. Η παρατεταµένη στεγαστική πίεση έχει πλέον σαφές κοινωνικό αποτύπωµα, καθώς µεγάλα τµήµατα του πληθυσµού δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν προσιτή και ποιοτική κατοικία. Για τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές, το νέο περιβάλλον απαιτεί ενεργή διαχείριση, ουσιαστική ανακαίνιση, ρεαλιστική τιµολόγηση και µακροπρόθεσµη στρατηγική αξιοποίησης. Η αγορά δεν επιβραβεύει πλέον την απλή κατοχή ακινήτου, αλλά την ποιότητα, τη λειτουργικότητα, τη βιωσιµότητα και τη σωστή µελέτη αξιοποίησης. Ευκαιρίες υπάρχουν και θα συνεχίσουν να υπάρχουν, αλλά µόνο για όσους προσεγγίζουν την αγορά µε γνώση, ρεαλισµό και σωστές συµβουλές. Η εποχή των πολλών ταχυτήτων αλλάζει οριστικά τους κανόνες.
*www.kramaproperty.com
